Der Gemeinderat nimmt die Bauvoranfrage zur Kenntnis.

Das geplante Vorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Poxdorf Süd“ und ist demnach nach § 30 BauGB zu beurteilen.

 

Konkret geht es dem Antragssteller um folgende Fragen:

-       Wird dem Vorhaben gemäß den beiliegenden Planungsunterlagen mit Einträgen, sowie der Gebäudebeschreibung hinsichtlich der Dimensionierung und Anordnung zugestimmt?

-       Kann eine Befreiung der Baugrenze erteilt werden?

-       Kann eine Abweichung der Geschosszahl von 2 Vollgeschosse auf 2 Vollgeschosse + Dachgeschoss mit einer Dachneigung von 35 Grad erteilt werden?

-       Kann eine Befreiung der Geschossflächenzahl von 0,40 auf 0,83 erteilt werden?

 

Geplant ist die Errichtung eines Wohngebäudes mit 6 Wohnungen von einer Wohnfläche von ja etwa 75 m² als 2-3 Zimmerwohnungen im Erd-, Ober-, und Dachgeschoss. Die Erdgeschosswohnungen sollen barrierefrei erschlossen werden.

 

Die Gebäudehülle hat eine Dimensionierung von 11,60m Breite und 19,00 m Länge.

 

Die Befreiungen werden wie folgt begründet:

Baugrenze:

Die Notwendigkeit einer Abweichung von der Festsetzung der Baugrenze ergibt sich aus den grundrissplanerischen Zielsetzungen (Bedarfsplanung), bauordnungsrechtlicher Belangen wie der Einhaltung der notwendigen Abstandsflächentiefen, sowie dem Platzbedarf für die nach Stellplatzverordnung notwendigen Stellplätze samt Bewegungsflächen.

Von den Abweichungen geht keine grundsätzlich andere städtebauliche Wirkung aus; die Längsseite des Gebäudes liegt nicht an einer öffentlichen Straße, die Wahrnehmung des Gebäudes erfolgt insbesondere von der Zufahrt in perspektivischer Verkürzung.

 

Befreiungen der Baugrenze wurden bereits mehrfach im Bebauungsplangebiet erteilt.

 

Geschossigkeit:

Um im Rahmen einer Dachgeschossnutzung Aufenthaltsräume mit den anderen Geschossen vergleichbarer Qualität schaffen zu können, soll unter Beibehaltung des im Bebauungsplan festgelegten Satteldaches mit 35 Grad Dachneigung der Kniestock erhöht werden und Gauben in der Dachfläche die benötigten Raumhöhen schaffen. Durch den Verzicht auf ein aus dem Grundstück herausragenden Keller liegen First und Traufbereich auf einem ähnlichen Niveau wie die mögliche Bebauung entsprechend dem Bebauungsplan, sogar mit einer leichten Unterschreitung.

 

Unter dieser Maßgabe wird eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes, die Geschossigkeit betreffend, beantragt. Die geplante Höhenentwicklung korrespondiert mit den Bauvolumina und den Dachgeschossnutzungen in der direkten Umgebung und fügt sich in diesen Kontext ein.

 

Befreiungen von 2 Vollgeschossen auf 2 Vollgeschosse + Dachgeschoss wurden im Bebauungsplangebiet bereits mehrfach erteilt.

 

Geschossflächenzahl:

Aus einer Bedarfsplanung mit drei nutzbaren Geschossen mit je zwei Wohnungen zu etwa 75 m², denen wirtschaftliche und funktionale Überlegungen zugrunde liegen, ergibt sich bei voller Anrechnung des Dachgeschosses, eine Geschossflächenzahl von etwa 690 m² und somit eine GFZ von etwa 0,83 bei einer im Bebauungsplan festgesetzten Kennzahl von 0,4.

 

Diese Abweichung resultiert insbesondere aus einer Veränderung der Baugrenze und der Ausnutzung der bebaubaren Fläche, sowie der Nutzung des Dachgeschosses. In beiden Punkten wurden sorgfältig die bauplanungsrechtlichen Vorgaben aus dem Bebauungsplan und die direkte umgebende Bebauung betrachtet, um Abweichungen von den Vorschriften in einem Rahmen zu gestalten, die das Ergebnis städtebaulich vertretbar erscheinen lässt, die Grundzüge der Bebauungsplanung nicht grundsätzlich verletzen und in Erscheinungsbild und bauordnungsrechtlichen Punkten wie Abstandsflächen nachbarliche Interessen und öffentliche Belange berücksichtigen.

 

Die Gemeinde Poxdorf hat bereits eine Befreiung der Geschossflächenzahl auf 0,83 im Bebauungsplan Poxdorf Süd erteilt, ebenfalls für ein Mehrfamilienhaus (Schulstraße).

 

Dieser Antrag wurde nicht vom Landratsamt Forchheim genehmigt, die darauffolgende Tektur hatte nur noch eine Geschossfläche von 0,74.

 

Gemäß Satzung der Gemeinde Poxdorf über die Herstellung von Garagen und Stellplätzen vom 12.01.1994 benötigt der Antragssteller bei Mehrfamilienhäusern ab 3 Wohnungen bis Wohnungen bis 75 m² Wohnfläche einen Stellplatz. Ab 75 m² wären 2 Stellplätze notwendig.

Die insgesamt 6 geplanten Wohneinheiten haben eine Wohnfläche von knapp unter 75 m² (74,91 m² und 74,78 m²).

Die Wohnungen sind laut Antragssteller für junge Familien, Berufstätige, Senioren und Studenten geplant. Bei dieser Zielgruppe (Senioren ausgenommen) und der Größe der Wohnung ist davon auszugehen, dass pro Wohneinheit tatsächlich mehr als 1 Stellplatz benötigt wird. Die Wohnung wird mit Schlafzimmer + Büro/Kinderzimmer beworben.

Wäre die Wohnfläche auch nur 0,25 m² größer, würde sich der Stellplatzbedarf von bisher 7 auf 13 erhöhen.

Die niedrige Anzahl der Stellplätze würde dazu führen, dass die zusätzlichen KFZ’s auf der Straße parken müssten (Folgen: Behinderung der Müllabfuhr, sowie der Rettungsfahrzeuge).

Die Verwaltung empfiehlt aus oben genannten Gründen das Bauvorhaben vorerst abzulehnen und anschließend die Stellplatzsatzung der Gemeinde zu überarbeiten. Es wäre sinnvoll generell 2 Stellplätze pro Wohneinheit bei Mehrfamilienhäusern zu fordern.

Die Voranfrage sollte dann unter Berücksichtigung einer geänderten Stellplatzsatzung erneut betrachtet werden.

 

Bezüglich des Kanalanschlusses müsste überprüft werden, ob der vorhanden DN150 Anschluss an den Mischwasserkanal für das geplante Vorhaben ausreichend ist.

Beschluss:

Der Gemeinderat Poxdorf stellt sein Einvernehmen zu dem geplanten Vorhaben in Aussicht. Die benötigten Befreiungen hinsichtlich der Baugrenze, der Geschossigkeit und der Geschossflächenzahl werden in Aussicht gestellt.

Der Antragssteller hat beim Bauantrag ein Gutachten beizulegen, welches die Leistungsfähigkeit des Kanals nachweist.