Rückblick zum Thema Rathausumbau

 

Für den Einbau eines Personenaufzuges in das Rathaus Effeltrich war es notwendig im Jahr 2019 eine Eingabeplanung zu erstellen. Durch diese Notwendigkeit wurde das Rathaus begangen. Dabei wurde festgestellt, dass der Sitzungssaal im OG 2 wegen eines fehlenden zweiten Rettungsweges nicht mehr betrieben werden kann. Aufgrund dieser Tatsache beschloss man, einen Sitzungssaal im EG anzubauen.

 

Die Dienstzimmer des Einwohnermeldeamtes im EG würden bei diesem Vorhaben entfallen. Die Mitarbeiter des Sachgebiet Einwohnermeldeamt/Standesamt sprachen sich gegen die angedachte Lösung aus, das Einwohnermeldeamt in das oberste Stockwerk zu verlegen. Hierüber wurde der Gemeinderat am 29.06.2020 in der Sitzung informiert.

 

Das OG 2 wurde dann vom Büro Siewertsen so umgeplant, dass im OG 2 neue Büroräume entstehen, in welchen das Bauamt untergebracht werden soll.

 

Für die neue Raumaufteilung in der Verwaltung unter Einbeziehung des gesamten Rathauses mit der Verlegung des Einwohneramtes; Passamt; Standesamt; Gewerbeamt; Ordnungsamt und Rentenantragsstelle in das OG 1 anstelle des OG 2 sprechen folgende Gründe:

-          Die genannten Ämter sind die Hauptämter mit dem meisten Parteiverkehr. An einem Donnerstagnachmittag sind z.B. 2 Bürgermeister, 4 Beschäftigte und mögliche 6 bis 8 Bürger gleichzeitig anwesend. Dies sind 14 bis 16 Personen, wobei etliche Bürger noch auf den Gängen warten, egal ob sie zu den Bürgermeistern oder zu den genannten Ämtern wollen. Das Besprechungszimmer kann bei einem solchen Andrang zudem nicht genutzt werden. Brandschutztechnisch ist dies nicht zulässig. Ein zweiter Rettungsweg ist nicht gegeben.

 

-          Im Dachgeschoss befinden sich keine Toiletten.

 

-          Die Zahlungen (bar sowie unbar) werden ab Mitte 2021 in der Kasse erfolgen. Die Kasse befindet sich im 1. Stock. Die Bürger müssten nach Beantragung des Ausweises einen Stock tiefer in die Kasse gehen, um dann nach Bezahlung wieder nach oben zu kommen.

 

-          Erhöhter Reinigungsaufwand, da die Bürger komplett durch das Rathaus müssen.

 

-          Bis spätestens Mitte 2025 sollen die Passfotos von der ausstellenden Behörde erstellt werden (von der Bundesdruckerei werden Kameras zur Verfügung gestellt). Hierfür sind gerade Wände als Hintergrund zwingend erforderlich. 

 

-          Gleiches gilt bei der Bemaßung der Körpergröße. Dies kann nicht an schiefen Wänden durchgeführt werden.

Folgende Vorteile ergeben sich durch eine Verlegung des Bauamtes und der Geschäftsleitung in das Dachgeschoss:

-          Das Bauamt und die Geschäftsleitung sind die von den Bürgermeistern meist frequentierten Ämter. Es gibt mehrfach Besprechungen am Tag über den aktuellen Stand von Projekten, Ausschreibungen sowie Tagesordnungspunkten für die Gemeinderatssitzungen. Durch die Verlegung des Bauamtes und der Geschäftsleitung ergeben sich hierfür kleinere Dienstwege.

-          Das Bauamt und die Geschäftsleitung wird von allen Ämtern am wenigsten von Bürgern frequentiert, es ist daher am bürgerfreundlichsten diese Ämter ins Dachgeschoss zu verlagern.

 

Die am 27.07.2020 vorgestellte Überplanung fand im Gemeinderat wenig Gefallen. Es wurde folgender Beschluss gefasst:

 

1. Die Kubatur sollte gleich bleiben

2. Es sollen möglichst wenig bauliche Veränderungen erfolgen (kostengünstiges Bauen die Gesamtkosten sollen sinken unter Berücksichtigung eines wirtschaftlichen Betriebes eines Gebäudes)

3. Alle Stockwerke sollen in der Planung berücksichtigt werden (Raumaufteilung)

 

zu 1 Kubatur: Bei der Überarbeitung stellte sich wieder heraus, dass der eine Umstand den anderen bedingt. Zu den Vorberatungen wurde auch das IfE hinzugezogen, um über Fragen des Energieverbrauchs und dessen Einsparung zu sprechen. Das Protokoll dieser Besprechung liegt dem Beschlussvorschlag bei.

 

Bei der Planung von Arbeitsräumen wird die Arbeitsstättenrichtlinie als Grundlage herangezogen. Diese schreibt bei der Beleuchtung vor, dass 10 % der Nettoraumfläche an Fensterflächen vorhanden sein muss. „Die Einrichtung fensternaher Arbeitsplätze ist zu bevorzugen“ Dieser Grundsatz und der Umstand, dass die teilweise sichtbare Dachstuhlkonstruktion den Einbau von Dachflächenfenstern nicht überall zulässt, bewegte die Architekten dazu, die Belichtungsflächen mit senkrechten Fenstern herzustellen, also durch Einbau von Dachgauben. Die senkrechten Fensterflächen bringen auch den Vorteil, dass sie beim Sonnengang wieder schneller im Schatten stehen. Während die in der Dachfläche geneigten Fensterflächen einen längeren Sonneneinfall zulassen. Die Räume müssen bei Dachfenstern länger von außen verdunkelt werden, um den Sonneneinfall abzuhalten. Die Gauben machen die Dachräume besser nutzbar. Die Aufgabe des Gemeinderates, auf Gauben zu verzichten, kann aus den oben genannten Gründen nicht erfüllt werden.

 

zu 2 Wenig bauliche Veränderung kostengünstigere Lösungen: Der Dachstuhl des VG Gebäudes wurde bei der Sanierung 1983 mit Mineralwolle gedämmt. Mineralwolle ist ein leichter Faserdämmstoff, der gut gegen das Auskühlen des Gebäudes schützt, aber die Dachgeschossräume schlecht gegen Wärme von außen schützt. Satteldächer, wie das auf dem VG Gebäude sind geneigte Dachflächen. Beim Rathaus beträgt die Dachneigung 45 Grad. Stellt man sich jetzt ein Quadrat vor und zieht von Eck eine Diagonale, so verläuft die Diagonale im Winkel von 45 Grad. Die Länge der Diagonale ist ca. 1,5 mal so lange, wie die Seitenlänge des Quadrates. Das heißt, geneigte Dachflächen bieten der Sonne ca. 1,5 mal so viel Fläche zur Bestrahlung als die Grundfläche, auf welcher die geneigte Fläche steht. Deshalb ist es im Sommer in Dachräumen immer so warm.

 

Der Anspruch bei der Sanierung von 1983 galt vor allem der Verbesserung der Wärmedämmung, aber nicht dem Ausbau für dauerhafte Arbeitsplätze. Seit 1983 sind die Jahresmitteltemperaturen um ca. 1,0 Grad gestiegen. Die Sonnenstunden lagen teilweise (Bayern und BaWü) in den Jahren 2015, 2017 und 2018 bei 2100 h/Jahr, während das langjährige Mittel bei 1500 bis 1800 h/Jahr liegt. (Quelle: eon) Die letzte Sanierung liegt jetzt 37 Jahre zurück. Eine neue Sanierung sollte sicher von gleicher Haltbarkeit sein. Der nach oben zeigende Trend an Sonnenstunden und Temperaturen erfordert deshalb Maßnahmen, welche die Temperaturen im OG 2 niedrig halten.

 

Hier wäre zuerst der Einbau einer zusätzlichen Wärmedämmung auf dem Dach außen erforderlich. Diese Dämmung sollte schwerer im Eigengewicht sein als der jetzt verbaute leichte Faserdämmstoff, dann ist er auch tauglich, die Aufheizphasen zu verschieben. Über die verschiedenen Kühlungen wurde beim Treffen mit dem IfE ausreichend gesprochen. (siehe Protokoll) Ergebnis war, Rohre für den späteren Anschluss eines Klimagerätes zu installieren. Der Verfasser ist auf die kostenintensivsten Maßnahmen des DG-Ausbaus eingegangen, welche aber zwangsweise notwendig sind, um im OG 2 Arbeitsräume zu schaffen. Dachumbau und Kühlung. Um das OG 2 als vollwertigen Büroraum zu nutzen, kann auf kostengünstigere Lösungen nicht zurückgegriffen werden.

 

3. Alle Stockwerke sollen berücksichtig werden: Nach dem Umbau wird das Gebäude wie folgt genutzt:

- EG Sitzungssaal mit Glasanbau, Stuhllager, Voyer und vorübergehenden Büroraum für Bauhofleiter

- OG 1 Kämmerei mit Kasse; Standesamt, Einwohneramt, Passamt, Gewerbeamt, Ordnungsamt, Rentenantragsstelle

- OG 2 Zwei Bürgermeister, Geschäftsleitung, Bauamt, Küche und Besprechungszimmer

 

Alle Stockwerke wurden bei den Planungen berücksichtigt.

 

Die Gesamtkosten wurden vom Architekten neu aufgestellt und auch anstehende Bauunterhaltsmaßnahmen dabei berücksichtigt. Sie stellen sich wie folgt dar. Herr Siewertsen erläutert die Kosten in der Sitzung persönlich.

 

Die Paketkosten aufgeteilt nach 5 verschiedenen Modellen:

 

Modell 1, Fertigstellung der jetzt begonnenen Arbeiten nach genehmigten. Eingabeplan mit 3 neuen Büroräumen im OG 2
		alle Summen inkl. 19 % MwSt.
ohne	Dachumbau, Gauben, technische Aufrüstung (Netzwerk etc.), Heizungserneuerung, ohne Aufzug, da schon erledigt, Klimatisierung der Räume im OG 2
mit	Sitzungssaal im EG (323.523,78 € brutto), Toilettensanierung, Brandschutzmaßnahmen (Anlage und Melder), behindertengerechte Umbauten, automatische Windfangtüren
Summe	Kosten mit Steigerungsindex	805.320,08 €
zusätzlich	Hangabtrag und Befestigung für Umgang um neuen Sitzungssaal	41.000,00 €
	Gerüststellung, Malerarbeiten außen (Fassade, Fachwerk und Fenster) und innen	123.772,92 €
	Außenanlagen (Pflasterarbeiten)	152.234,08 €
Summe	Modell 1 mit Unterhaltsarbeiten	1.081.327,00 €
Modell 2, zusätzlicher Einbau von Gauben, kompletter Umbau OG 2 nach Entwurf vom Juli 2020 mit 4 neuen Büroräumen und neuen Bürgermeisterbüros. Der verbleibende Sitzungssaal würde nicht bearbeitet werden und wäre nach wie vor so hoch wie jetzt und dürfte auch nicht von mehr als 20 Personen genutzt werden.
ohne	Heizungserneuerung, ohne Möblierung, (erfolgt durch VG) nach Neuordnung der Sachgebiete
mit	Dachdämmung, Einbau von Dachgauben, Erneuerung Elektro, Netzwerk etc. im OG 2, Installation von Lüftungsleitungen, Klimatisierung der Räume
Aufpreis zu Modell 1	Modell 2 mit komplettem Umbau des OG 2 nach Plan vom Juli 2020	507.679,36 €
Summe	Gesamt Modell 1 und Modell 2	1.589.006,30 €
Modell 3 Entfall Sitzungssaal, Raumaufteilung bleibt wie jetzt, die Gemeinderatssitzung müssten außerhabl des Rathauses stattfinden
ohne	Sitzungssaal, ohne kpl. Umbau OG 2, ohne Aufrüstung Elektroinstallation, ohne Hangabtrag, Heizungserneuerung, ohne Außenanlagen; Klimatisierung
mit	Ausbau Treppe am Rathauseck (barrierefeier Zugang), Toilettensanierung, Brandschutzmaßnahmen, autom. Windfangtüren, Malerarbeiten außen und innen
Summe	Modell 3 ohne Sitzungssaal mit Unterhaltsarbeiten	596.569,22 €
Modell 4 ist wie Modell 1 aber mit Klimatisierung und Dachdämmung; Das Bauamt würde die Räume im OG 2 beziehen, die Bürgermeisterbüros verbleiben an Ort und Stelle
	Modell 1 mit Unterhaltsarbeiten	1.081.327,00 €
ohne	Gauben
mit	zusätzliche Dachflächenfenster
zusätzlich	Klimatisierung, Elektroinstallation, Schätzung Büro PLB 82.467,00 €	100.000,00 €
zusätzlich	Dachdämmung für sommerlichen Wärmeschutz	171.916,00 €
Summe	Modell 4 mit Klimatisierung, Dachdämmung und E-Installation.	1.353.243,00 €
Modell 5 Neubau, geschätzt nach umbautem Raum multipliziert mit Kosten für Verwaltungsgebäude, mittlere Ausstattung, informativ
Summe	Ohne Grunderwerb	2.803.728,02 €

 

Das Modell 4 ergab sich bei Besprechung des Tagesordnungspunktes mit dem Bürgermeister und Bauamtsbelegschaft. Es ist 235.000,00 € günstiger als der Komplettumbau. Der Komplettumbau beinhaltet aber viele Vorteile, die bei der Umsetzung der Eingabeplanung (Modell 1 und 4) nicht umsetzbar sind. Beim Komplettumbau wird die Fläche des OG 2 besser ausgenutzt, weil kpl. überplant. Der Flur, welcher bis zur Giebelwand führt kann von der Straße aus, in Verbindung mit den Fenstern als anleiterfähiger Fluchtweg dienen. Außerdem hat er einen klaren Grundriss ohne Ecken und Nischen im Gang. Der Gang wird kleiner. Die neu entstehenden Einzelbüros sind ein wenig kleiner und können abgeschlossen betrieben werden, d. h. beim nächsten Infektionsfall, kann auch in den Büros mit Hygienekonzept weiter gearbeitet werden. Es entsteht ein zusätzlicher Arbeitsplatz. Bei weiterer Übertragung von Sonderaufgaben, z. B. durch das Landratsamt (Pandemiebeauftragter, Datenschützer usw.) kann ein Arbeitsplatz schnell zur Verfügung gestellt werden. Auch zur Beschäftigung eines Azubis wäre ein Platz vorhanden. Die kleineren Einzelbüros tragen auch dem Datenschutz besser Rechnung. Bei Verlassen des Einzelbüros ist das Büro leer und kann abgeschlossen werden. Die Türen zwischen den Büros sind in Verwaltungen üblich, damit im Betrieb eine bessere Kommunikation untereinander erfolgen kann. Bei Bedarf können diese geschlossen werden.  Die Klimatisierung der Räume bedingt, dass das Dach gedämmt werden muss, sonst erzeugt man eine Energieschleuder.

 

Der verbleibende Besprechungsraum hat sich daraus ergeben, dass man den Saal nicht mit in die Umbauten einbeziehen wollte. Er bleibt so hoch wie jetzt, das alte Gebälk bleibt sichtbar. Eine Besprechungsmöglichkeit im kleineren Rahmen ist nicht verkehrt. Man kann davon ausgehen, dass, wenn ein neuer Sitzungssaal im EG entsteht, der ja auch in seiner Gestaltung mit Glas attraktiv für andere Nutzungen, wie z. B Trauungen, geeignet ist, auch öfter belegt sein wird. In der Zeit braucht es auch einen Raum, in dem man sich treffen kann. Gerade das vergangene Jahr hat gezeigt, wie oft so ein Raum fehlt. Er kann auch noch in eine Nutzung als Büroraum hinzugezogen, aufgeteilt etc. werden, falls späterer Bedarf besteht.

 

Sollte der Anbau eines Sitzungssaales erfolgen und damit die Büroräume im EG entfallen, empfiehlt die Verwaltung den Umbau des Rathauses nach Modell 2 für rund 1,6 Mio € brutto. Das Rathaus ist in die Jahre gekommen und an die Büroräume der Zukunft werden andere Anforderungen gestellt. Der Einbau einer automatisierten Lüftung dient mittlerweile nicht nur der Kühlung sondern auch dem Infektionsschutz. Die neuen Arbeitsplätze sind angewiesen auf funktionierende Netzwerkstrukturen um der Forderung nach dem papierlosen Amt nachkommen zu können. Hier wurde im EG und im OG 1 in der Vergangenheit schon Gelder investiert. Das OG 2 verfügt noch nicht über diese Infrastruktur. Die weitere Nutzung des Gebäudes als Rathaus und damit auch als Repräsentationsobjekt der Gemeinde erfordert auch Maßnahmen im Bauunterhalt (Malerarbeiten) Eingangstüren zur Post und zum Rathaus. Die damit verbundenen Aufwendungen fallen sicher an. Es ist deshalb vom Gemeinderat abzuwägen, wie das Gebäude in Hinblick auf Zukunftsfähigkeit und Gesamtzustand weiter betrieben werden soll.

 

Beschluss:

Der Gemeinderat Effeltrich beschließt, das Rathausgebäude Effeltrich nach dem Modell Nr. 2 mit einer Kostenschätzung von 1.589.006,30 € umbauen zu lassen.

Der Gemeinsschaftsversammlung wird empfohlen, dem ebenfalls zuzustimmen.