Rückblick zum Thema Rathausumbau

 

Für den Einbau eines Personenaufzuges in das Rathaus Effeltrich war es notwendig im Jahr 2019 eine Eingabeplanung zu erstellen. Durch diese Notwendigkeit wurde das Rathaus begangen. Dabei wurde festgestellt, dass der Sitzungssaal im OG 2 wegen eines fehlenden zweiten Rettungsweges nicht mehr betrieben werden kann. Aufgrund dieser Tatsache beschloss der Gemeinderat Effeltrich, einen Sitzungssaal im EG anzubauen.

 

Die Dienstzimmer des Einwohnermeldeamtes im EG würden bei diesem Vorhaben entfallen. Die Mitarbeiter des Sachgebiet Einwohnermeldeamt/Standesamt sprachen sich gegen die Lösung aus, das Einwohnermeldeamt in das oberste Stockwerk zu verlegen.

 

Das Gebäude wurde vom Büro Siewertsen so umgeplant, dass im OG 1 das Einwohnermeldeamt, Passamt, Standesamt etc. untergebracht werden und im OG 2 neue Büroräume entstehen, in welchen das Bauamt untergebracht wird.

 

Bei der Überarbeitung wurde auch das IfE aus Amberg hinzugezogen, um über Fragen des Energieverbrauchs und dessen Einsparung zu sprechen.

Es stellte sich heraus, dass auch der Dachausbau (erweiterte bzw. neue Dachgauben, neue Wärmedämmung, Maßnahmen zur Kühlung der Räume) einen erheblichen Kostenaufwand erfordert und dies der Forderung nach wenig baulicher Veränderung und kostengünstigeren Lösungen entgegensteht.

 

Bei der Planung von Arbeitsräumen wird die Arbeitsstättenrichtlinie als Grundlage herangezogen. Diese schreibt bei der Beleuchtung vor, dass 10 % der Nettoraumfläche an Fensterflächen vorhanden sein muss. „Die Einrichtung fensternaher Arbeitsplätze ist zu bevorzugen“. Dieser Grundsatz und der Umstand, dass die teilweise sichtbare Dachstuhlkonstruktion den Einbau von Dachflächenfenstern nicht überall zulässt, bewegte den Architekten dazu, die Belichtungsflächen mit senkrechten Fenstern (Dachgauben) herzustellen.

Die senkrechten Fensterflächen bringen auch den Vorteil, dass sie beim Sonnengang wieder schneller im Schatten stehen. Während die in der Dachfläche geneigten Fensterflächen einen längeren Sonneneinfall zulassen. Die Räume müssen bei Dachfenstern länger von außen verdunkelt werden, um den Sonneneinfall abzuhalten. Die Gauben machen die Dachräume besser nutzbar. Die Aufgabe des Gemeinderates, auf Gauben zu verzichten, kann aus den oben genannten Gründen nicht erfüllt werden.

 

Der Dachstuhl des VG Gebäudes wurde bei der Sanierung 1983 mit Mineralwolle gedämmt. Mineralwolle ist ein leichter Faserdämmstoff, der gut gegen das Auskühlen des Gebäudes schützt, aber die Dachgeschossräume schlecht gegen Wärme von außen schützt. Satteldächer, wie das auf dem VG Gebäude sind geneigte Dachflächen. Beim Rathaus beträgt die Dachneigung 45 Grad. Stellt man sich jetzt ein Quadrat vor und zieht von Eck eine Diagonale, so verläuft die Diagonale im Winkel von 45 Grad. Die Länge der Diagonale ist ca. 1,5 mal so lange, wie die Seitenlänge des Quadrates. Das heißt, geneigte Dachflächen bieten der Sonne ca. 1,5 mal so viel Fläche zur Bestrahlung als die Grundfläche, auf welcher die geneigte Fläche steht. Deshalb ist es im Sommer in Dachräumen immer so warm.

 

Der Anspruch bei der Sanierung von 1983 galt vor allem der Verbesserung der Wärmedämmung, aber nicht dem Ausbau für dauerhafte Arbeitsplätze. Seit 1983 sind die Jahresmitteltemperaturen um ca. 1,0 Grad gestiegen. Die Sonnenstunden lagen teilweise (Bayern und BaWü) in den Jahren 2015, 2017 und 2018 bei 2100 h/Jahr, während das langjährige Mittel bei 1500 bis 1800 h/Jahr liegt. (Quelle: eon) Die letzte Sanierung liegt jetzt 37 Jahre zurück. Eine neue Sanierung sollte sicher von gleicher Haltbarkeit sein. Der nach oben zeigende Trend an Sonnenstunden und Temperaturen erfordert deshalb Maßnahmen, um die Temperaturen im OG 2 niedrig halten.

 

Hier ist zuerst der Einbau einer zusätzlichen Wärmedämmung auf dem Dach außen erforderlich. Diese Dämmung sollte schwerer im Eigengewicht sein als der jetzt verbaute leichte Faserdämmstoff, dann ist er auch tauglich, die Aufheizphasen zu verschieben. Über die verschiedenen Kühlungen wurde beim Treffen mit dem IfE gesprochen. Ergebnis war, Rohre für den späteren Anschluss eines Klimagerätes zu installieren.

 

Nach dem Umbau soll das Gebäude wie folgt genutzt werden:

 

- EG Sitzungssaal mit Glasanbau, Stuhllager, Voyer und vorübergehenden Büroraum für

  Bauhofleiter

- OG 1 Kämmerei mit Kasse; Standesamt, Einwohneramt, Passamt, Gewerbeamt,

  Ordnungsamt, Rentenantragsstelle

- OG 2 Zwei Räume für die Bürgermeister, Geschäftsleitung, Bauamt, Küche und

  Besprechungszimmer

 

Alle Stockwerke wurden bei den Planungen berücksichtigt.

 

Die Gesamtkosten wurden vom Architekten neu aufgestellt und auch anstehende Bauunterhaltsmaßnahmen dabei berücksichtigt.

Kostenmäßig wurden verschiedene Ausbaumodelle untersucht, welche sich wie folgt darstellen.

 

Modell 1, Fertigstellung der jetzt begonnenen Arbeiten nach genehmigten. Eingabeplan mit 3 neuen Büroräumen im OG 2
		alle Summen inkl. 19 % MwSt.
ohne	Dachumbau, Gauben, technische Aufrüstung (Netzwerk etc.), Heizungserneuerung, ohne Aufzug, da schon erledigt, Klimatisierung der Räume im OG 2
mit	Sitzungssaal im EG (323.523,78 € brutto), Toilettensanierung, Brandschutzmaßnahmen (Anlage und Melder), behindertengerechte Umbauten, automatische Windfangtüren
Summe	Kosten mit Steigerungsindex	805.320,08 €
zusätzlich	Hangabtrag und Befestigung für Umgang um neuen Sitzungssaal	41.000,00 €
	Gerüststellung, Malerarbeiten außen (Fassade, Fachwerk und Fenster) und innen	123.772,92 €
	Außenanlagen (Pflasterarbeiten)	152.234,08 €
Summe	Modell 1 mit Unterhaltsarbeiten	1.081.327,00 €
Modell 2, zusätzlicher Einbau von Gauben, kompletter Umbau OG 2 nach Entwurf vom Juli 2020 mit 4 neuen Büroräumen und neuen Bürgermeisterbüros. Der verbleibende Sitzungssaal würde nicht bearbeitet werden und wäre nach wie vor so hoch wie jetzt und dürfte auch nicht von mehr als 20 Personen genutzt werden.
ohne	Heizungserneuerung, ohne Möblierung, (erfolgt durch VG) nach Neuordnung der Sachgebiete
mit	Dachdämmung, Einbau von Dachgauben, Erneuerung Elektro, Netzwerk etc. im OG 2, Installation von Lüftungsleitungen, Klimatisierung der Räume
Aufpreis zu Modell 1	Modell 2 mit komplettem Umbau des OG 2 nach Plan vom Juli 2020	507.679,36 €
Summe	Gesamt Modell 1 und Modell 2	1.589.006,30 €
Modell 3 Entfall Sitzungssaal, Raumaufteilung bleibt wie jetzt, die Gemeinderatssitzung müssten außerhabl des Rathauses stattfinden
ohne	Sitzungssaal, ohne kpl. Umbau OG 2, ohne Aufrüstung Elektroinstallation, ohne Hangabtrag, Heizungserneuerung, ohne Außenanlagen; Klimatisierung
mit	Ausbau Treppe am Rathauseck (barrierefeier Zugang), Toilettensanierung, Brandschutzmaßnahmen, autom. Windfangtüren, Malerarbeiten außen und innen
Summe	Modell 3 ohne Sitzungssaal mit Unterhaltsarbeiten	596.569,22 €
Modell 4 ist wie Modell 1, aber mit Klimatisierung und Dachdämmung; Das Bauamt würde die Räume im OG 2 beziehen, die Bürgermeisterbüros verbleiben an Ort und Stelle
	Modell 1 mit Unterhaltsarbeiten	1.081.327,00 €
ohne	Gauben
mit	zusätzliche Dachflächenfenster
zusätzlich	Klimatisierung, Elektroinstallation, Schätzung Büro PLB 82.467,00 €	100.000,00 €
zusätzlich	Dachdämmung für sommerlichen Wärmeschutz	171.916,00 €
Summe	Modell 4 mit Klimatisierung, Dachdämmung und E-Installation.	1.353.243,00 €
Modell 5 Neubau, geschätzt nach umbautem Raum multipliziert mit Kosten für Verwaltungsgebäude, mittlere Ausstattung, informativ
Summe	Ohne Grunderwerb	2.803.728,02 €

 

Das Modell 4 ist 235.000,00 € günstiger als der Komplettumbau.

Der Komplettumbau beinhaltet aber viele Vorteile, die bei der Umsetzung der Eingabeplanung (Modell 1 und 4) nicht umsetzbar sind. Beim Komplettumbau wird die Fläche des OG 2 besser ausgenutzt, weil sie komplett überplant wird. Der Flur, welcher bis zur Giebelwand führt kann von der Straße aus, in Verbindung mit den Fenstern als anleiterfähiger Fluchtweg dienen.

 

Außerdem erhält er einen klaren Grundriss ohne Ecken und Nischen im Gang. Der Gang wird kleiner. Die neu entstehenden Einzelbüros sind ein wenig kleiner und können abgeschlossen betrieben werden, d. h. beim nächsten Infektionsfall, kann auch in den Büros mit Hygienekonzept weitergearbeitet werden.

Ferner entsteht ein zusätzlicher Arbeitsplatz. Bei weiterer Übertragung von Sonderaufgaben, z. B. durch das Landratsamt (Pandemiebeauftragter, Datenschützer usw.) kann ein Arbeitsplatz schnell zur Verfügung gestellt werden. Auch zur Beschäftigung eines Azubis wäre ein Platz vorhanden. Die kleineren Einzelbüros tragen auch dem Datenschutz besser Rechnung. Bei Verlassen des Einzelbüros ist das Büro leer und kann abgeschlossen werden. Die Türen zwischen den Büros sind in Verwaltungen üblich, damit im Betrieb eine bessere Kommunikation untereinander erfolgen kann. Bei Bedarf können diese geschlossen werden.  Die Klimatisierung der Räume bedingt, dass das Dach gedämmt werden muss, sonst erzeugt man eine Energieschleuder.

 

Der verbleibende Besprechungsraum hat sich daraus ergeben, dass man den Saal nicht mit in die Umbauten einbeziehen wollte. Er bleibt so hoch wie jetzt, das alte Gebälk bleibt sichtbar. Eine Besprechungsmöglichkeit im kleineren Rahmen ist dringend erforderlich.

 

Die weitere Nutzung des Gebäudes als Rathaus und erfordert auch Maßnahmen im Bauunterhalt (Malerarbeiten) Eingangstüren zur Post und zum Rathaus.

 

 

Beschluss des Effeltricher Gemeinderates

 

Der Gemeinderat Effeltrich hat auf seiner Sitzung am 08.02.2021 beschlossen, das Rathausgebäude Effeltrich nach dem Modell Nr. 2 mit einer Kostenschätzung von 1.589.006,30 € umbauen zu lassen.

Der Gemeinschaftsversammlung wurde empfohlen, dem ebenfalls zuzustimmen.

 

 

In der Gemeinderatsitzung vom 19.02.2018 der Gemeinde Poxdorf wurde der Umbau des Rathauses Effeltrich bereits behandelt. Die Gesamtkosten beliefen sich seinerzeit auf ca. 1.050.000,-- €.

 

Die Kostenerhöhung ist dadurch begründet, dass das Obergeschoss jetzt komplett saniert, das Dach erneuert sowie zusätzliche Gauben mit Lüftungsanlage geschaffen werden, um der Arbeitsrichtlinie Rechnung zu tragen.

 

In den damaligen Kosten war der Sitzungssaal enthalten, der an das Rathaus angebaut werden soll. Der damalige Poxdorfer Gemeinderat war der Meinung, dass sich die Gemeinde Poxdorf nicht an den Kosten des Saales beteiligen soll, da dieser ausschließlich für die Gemeinde Effelltrich genutzt wird. Er beschloss daher für den Saal maximal einen Zuschuss von 5.000,-- € zu zahlen. Dieser Beschluss kam bisher nicht zum Tragen.

 

Im Grundbuch des Amtsgerichtes Forchheim Band 37 Blatt 1279 sind die Eigentumsverhältnisse des derzeitigen Verwaltungsgebäudes wie folgt geregelt:

 

Gemeinde Effeltrich                                        65/100

Verwaltungsgemeinschaft Effeltrich              35/100

 

Diese Vereinbarung wurde durch eine Verwaltungs- und Nutzungsregelung getroffen, die im Grundbuch als Last/Beschränkung am 16.08.1983 gesichert wurde.

 

Grundlage dieser Vereinbarung war eine Berechnung vom 27.05.1983 des Landratsamtes Forchheim für das Verwaltungsgebäude Effeltrich, in welcher die Kostenanteile der Gemeinde Effeltrich und VG Effeltrich über die damaligen Gesamtkosten in Höhe von 1.318.904,-- DM (Grundstück, Gebäude und Umbau des Gebäudes) einschließlich die Höhe der Zuwendungen bestimmte. Die Anteile der Beteiligten an den Kosten wurden nach den anteiligen Gebäudeflächen (Nutzungsanteilen) bestimmt. Das Dachgeschoss wurde bei der Berechnung nicht berücksichtigt.

 

Für die Anteile innerhalb der VG Effeltrich wurden die damaligen Einwohnerzahlen zu Grunde gelegt. Für Poxdorf ergab sich ein Anteil in Höhe von 122.313,50 DM, der in Der Sitzung des Gemeinderates Poxdorf vom 10.06.1983 beschlossen wurde.

 

Für die „eigentumsrechtliche Konstruktion“ (Gebäude und Umgriff) der Eigentumsanteile wurde festgelegt, dass sich diese –„abweichend von den vorausgegangenen Darstellungen“ nach dem Verhältnis „der verfügbaren Fläche insgesamt zur anteiligen Fläche der VG Effeltrich“ ausgerichtet werden soll. Der Anteil der VG mit 386 qm ergab sich aus der Geschoßfläche des 1. OG mit einer Teilfläche von 21 qm im EG, rechnerisch 35,25 % an der Gesamtfläche. Hieraus wurde dann das Bruchteilseigentum von 35 % VG Effeltrich, 65 % Gemeinde Effeltrich definiert.

Bildlich gesehen gehört an dem Effeltricher Rathaus der VG Effeltrich das 1. OG, der Gemeinde Effeltrich das EG und das 2. OG.

 

Der Beschluss der Gemeinde Effeltrich vom 08.02.2021 geht nicht darauf ein, wie die Investition von 1.589.006,30 € anteilsmäßig auf die VG Effeltrich und die Gemeinde Effeltrich umgelegt wird.

 

Variante 1:

Wendet man den im Grundbuch verbrieften Eigentumsschlüssel von 35 % VG Effeltrich und 65 % Gemeinde Effeltrich weiterhin an und behält man diesen auch bei, würden die Kosten an dieser Maßnahme sich wie folgt aufteilen:

 

Gemeinde Effeltrich    1.032.854,10 €

VG Effeltrich                  556.152,21 €            darin Gemeinde Poxdorf 203.476,67 €

 

Bewertet man die Kostenanteile der Umbaumaßnahme 2021 zusammen mit Maßnahme 1983 ergeben sich dann die prozentualen Kostenanteile:

Gemeinde Effeltrich    64,31 %

VG Effeltrich               35,69 %                       darin Gemeinde Poxdorf 13,11 %

 

oder nach den beiden Gemeinden aufgeteilt

Gemeinde Effeltrich   86,89 %                       Gemeinde Poxdorf 13,11 %

 

Variante 2:

Will man eine Kostenaufteilung nach Nutzfläche vornehmen, müssten sich die Parteien über die Nutzfläche (zum Beispiel auch Nebenflächen wie WC oder Verkehrsflächen wie Flure) einig werden.

Bei einer Nutzungsverteilung (aus der Planung entnommen) von VG Effeltrich 68,73 % und Gemeinde Effeltrich 31,27 % ergibt sich eine Kostenverteilung

 

Gemeinde Effeltrich         496.882,27 €

VG Effeltrich                 1.092.124,03 €          darin Poxdorf 399.570,64 €

 

Bewertet man auch bei dieser Variante die Kostenanteile der Umbaumaßnahme 2021 zusammen mit Maßnahme 1983 ergeben sich die prozentualen Kostenanteile:

Dieser prozentuale Kostenanteil würde dann auch dem späteren Eigentumsanteil entsprechen.

Gemeinde Effeltrich    37,89 %

VG Effeltrich               62,11 %                      

 

oder nach den beiden Gemeinden aufgeteilt

Gemeinde Effeltrich   72,22 %                       Gemeinde Poxdorf 22,78 %

 

Die Gemeinde Poxdorf muss einen um ca. 196.000 € höheren Anteil bezahlen, ihr Bruchteilseigentum (Eigentum an der Immobilie) erhöht sich aber um 9,67 % auf 22,78 %.

 

Variante 3:

In der Sitzung vom 29.02.2018 war wie oben dargestellt der Poxdorfer Gemeinderat der Auffassung, sich nicht an dem neuen Ratssaal der Gemeinde Effeltrich zu beteiligen, diesen aber mit einem maximalen Betrag von 5.000 € zu bezuschussen.

 

Der Kostenansatz für den Ratssaal inklusive der notwendigen Hangabsicherung zum Nachbargrundstück liegt bei 350.000 €.

Damit wären 1.239.006,30 € anteilsmäßig aufzuteilen.

 

Ohne Berücksichtigungen der Nutzungsfläche des Ratsaales ergibt sich bei Ansatz des Nutzungsverhältnisses unter Variante 2 eine Kostenaufteilung mit VG Effeltrich 77,84 % und Gemeinde Effeltrich 22,16 % mit

Gemeinde Effeltrich               274.563,80 €   (Ratssaal mit 350.000 € gesondert)

VG Effeltrich                           964.442,50 €

 

wovon die Gemeinde Poxdorf über die VG Effeltrich 352.856,36 € + 5.000 € Zuschuss = 357.856,36 € zu tragen hätte.

Auch in diesem Falle ist das neue Eigentumsverhältnis anzupassen und im Grundbuch zu sichern.

 

 

 

 

 

 

 

Beschluss:

Der Gemeinderat stimmt den Varianten 1 und 2 zu. Diese sind dem Gemeinderat Effeltrich zur Diskussion vorzulegen.

 

Variante 1:

Der im Grundbuch verbriefte Eigentumsschlüssel von 35 % VG Effeltrich und 65 % Gemeinde Effeltrich wird beibehalten.  Die Kosten an dieser Maßnahme teilen sich wie folgt auf:

 

Gemeinde Effeltrich    1.032.854,10 €

VG Effeltrich                  556.152,21 €            darin Gemeinde Poxdorf 203.476,67 €

 

 

Variante 2:

 

Die Nutzungsverteilung (aus der Planung entnommen) von VG Effeltrich 68,73 % und Gemeinde Effeltrich 31,27 % wird verbindlich festgelegt. Daraus ergibt sich eine Kostenverteilung:

 

Gemeinde Effeltrich         496.882,27 €

VG Effeltrich                 1.092.124,03 €          darin Poxdorf 399.570,64 €

 

Die Kostenanteile der Umbaumaßnahme 2021 müssen zusammen mit der Maßnahme 1983 in Verhältnis gesetzt werden. Dann ergeben sich die prozentualen Kostenanteile:

Dieser prozentuale Kostenanteil würde dann auch dem späteren Eigentumsanteil entsprechen.

Gemeinde Effeltrich    37,89 %

VG Effeltrich               62,11 %                      

 

oder nach den beiden Gemeinden aufgeteilt

Gemeinde Effeltrich   72,22 %                       Gemeinde Poxdorf 22,78 %

 

Die Gemeinde Poxdorf bezahlt einen um ca. 196.000 € höheren Anteil.

 

Das Eigentum ist im Grundbuch, nach Abschluss der Maßnahme, wie folgt zu regeln:

 

Gemeinde Effeltrich    77,22 %

Gemeinde Poxdorf     22,78%

 

Die Verwaltungsgemeinschaft Effeltrich hat nach Eintragungsänderung kein Eigentum mehr an dem Rathaus in Effeltrich. Hierbei müssen die Einwohnerzahlen Stand Februar 2021 festgehalten werden.