Zu diesem Punkt werden noch voraussichtlich Herr Paul Steins sowie Herr Roland Freund aus dem Gemeinderat Poxdorf mit anwesend sein.

 

Der Gemeinderat Effeltrich hat in seiner Sitzung am 08.02.2021 beschlossen, das Rathausgebäude Effeltrich nach einer Kostenschätzung von 1.589.006,30 € umbauen zu lassen.

Der Gemeinschaftsversammlung wurde empfohlen, dem zuzustimmen.

 

Im Grundbuch des Amtsgerichtes Forchheim Band 37 Blatt 1279 sind die Eigentumsverhältnisse des derzeitigen Verwaltungsgebäudes wie folgt geregelt:

 

Gemeinde Effeltrich                                        65/100

Verwaltungsgemeinschaft Effeltrich              35/100

 

Wie sind diese 65% Gemeinde und 35% VG historisch entstanden:

 

Diese Vereinbarung wurde durch eine Verwaltungs- und Nutzungsregelung getroffen, die im Grundbuch als Last/Beschränkung am 16.08.1983 gesichert wurde (Aufteilung der Nutzflächen nach Geschoßfläche).

 

Grundlage dieser Vereinbarung war eine Berechnung vom 27.05.1983 des Landratsamtes Forchheim für das Verwaltungsgebäude Effeltrich, in welcher die Kostenanteile der Gemeinde Effeltrich und VG Effeltrich über die damaligen Gesamtkosten in Höhe von 1.318.904,-- DM (Grundstück, Gebäude und Umbau des Gebäudes) einschließlich die Höhe der Zuwendungen bestimmte. Die Anteile der Beteiligten an den Kosten wurden nach den anteiligen Gebäudeflächen (Nutzungsanteilen) bestimmt. Das Dachgeschoss wurde bei der Berechnung nicht berücksichtigt.

 

Für die Anteile innerhalb der VG Effeltrich wurden die damaligen Einwohnerzahlen zu Grunde gelegt. Für Poxdorf ergab sich ein Anteil in Höhe von 122.313,50 DM, der in Der Sitzung des Gemeinderates Poxdorf vom 10.06.1983 beschlossen wurde.

 

Für die „eigentumsrechtliche Konstruktion“ (Gebäude und Umgriff) der Eigentumsanteile wurde festgelegt, dass sich diese –„abweichend von den vorausgegangenen Darstellungen“ nach dem Verhältnis „der verfügbaren Fläche insgesamt zur anteiligen Fläche der VG Effeltrich“ ausgerichtet werden soll. Der Anteil der VG mit 386 qm ergab sich aus der Geschoßfläche des 1. OG mit einer Teilfläche von 21 qm im EG, rechnerisch 35,25 % an der Gesamtfläche. Hieraus wurde dann das Bruchteilseigentum von 35 % VG Effeltrich, 65 % Gemeinde Effeltrich definiert.

Bildlich gesehen gehört an dem Effeltricher Rathaus der VG Effeltrich das 1. OG, der Gemeinde Effeltrich das EG und das 2. OG.

 

Wie ist nunmehr nach dem Umbau das Nutzungsverhältnis?

 

Nach dem obengenannten Umbau hat sich aber das Nutzungsverhältnis erheblich geändert.

Will man eine Kostenaufteilung nach Nutzfläche vornehmen, müssten sich die Parteien über die Nutzfläche (zum Beispiel auch Nebenflächen wie WC oder Verkehrsflächen wie Flure) einig werden.

Bei einer Nutzung (aus der Planung entnommen) ergibt sich folgende Verteilung:

 

 

VG Effeltrich 68,73 % und Gemeinde Effeltrich 31,27 % ergibt sich eine Nutzungsverteilung

 

Gemeinde Effeltrich                                        31,27/100

Verwaltungsgemeinschaft Effeltrich              68,73/100

 

 

 

 

 

 

Welche Varianten gibt es nun, eine Kostenverteilung vorzunehmen?

 

Variante 1:

Wendet man den im Grundbuch verbrieften Eigentumsschlüssel von 35 % VG Effeltrich und 65 % Gemeinde Effeltrich weiterhin an und behält man diesen auch bei, würden die Kosten an dieser Maßnahme sich wie folgt aufteilen:

 

Gemeinde Effeltrich   1.032.854,10 € (= 65 % von 1.589.006,30 €)

VG Effeltrich               556.152,21 € (= 35 % von 1.589.006,30 €)

 

An den Gesamtkosten von 1.589.006,30 € hat somit unter Berücksichtigung der Anteile von Effeltrich bzw. von Poxdorf an der VG Effeltrich die Gemeinde Poxdorf einen Kostenanteil in Höhe von 203.476,67 € und die Gemeinde Effeltrich einen Kostenanteil in Höhe von 1.385.529,64 €.

 

Bewertet man die Kostenanteile der Umbaumaßnahme 2021 zusammen mit Maßnahme 1983 ergeben sich dann die prozentualen Kostenanteile:

Gemeinde Effeltrich    64,31 %

VG Effeltrich               35,69 %                       darin Gemeinde Poxdorf 13,11 %

 

oder nach den beiden Gemeinden aufgeteilt

Gemeinde Effeltrich   86,89 %                       Gemeinde Poxdorf 13,11 %

 

Variante 1.1 (Untervariante von 1)

 

Wendet man den im Grundbuch verbrieften Eigentumsschlüssel von 35 % VG Effeltrich und 65 % Gemeinde Effeltrich weiterhin an und behält man diesen auch bei, würden sich die Kosten an dieser Maßnahme wie folgt aufteilen:

 

Gemeinde Effeltrich   1.032.854,10 € (= 65 % von 1.589.006,30 €)

VG Effeltrich               556.152,21 € (= 35 % von 1.589.006,30 €)

 

An den Gesamtkosten von 1.589.006,30 € hat somit unter Berücksichtigung der Anteile von Effeltrich bzw. von Poxdorf an der VG Effeltrich die Gemeinde Poxdorf einen Kostenanteil in Höhe von 203.476,67 € und die Gemeinde Effeltrich einen Kostenanteil in Höhe von 1.385.529,64 €.

 

Die Anwendung des o.g. Eigentumsschlüssels spiegelt aber wie oben dargestellt nicht das tatsächliche Nutzungsverhältnis an den Flächen des Rathauses wieder, wonach zwischen der VG Effeltrich und der Gemeinde Effeltrich eine Nutzungsverteilung von 68,73 % und 31,27 % besteht.

 

Deshalb ist zum Ausgleich ein Mietvertrag zwischen der Gemeinde Effeltrich und der VG Effeltrich über 33,73 % der Nutzfläche des Rathauses zu schließen (= Differenz zwischen Eigentum VG Effeltrich (35 %) und tatsächlicher Nutzung durch die VG Effeltrich (68,73 %)).

 

 

Mietvertragsbedingungen (853,24 x 33,73 %) x 8,00 Euro/m² = 287,79 qm x 8,00 €/qm (als Beispiel) = 1.438,95 €/monatlich

 

Bei angenommenen 5,00 €/qm wäre dann eine monatliche Miete von 1.438,95 €/qm von der VG Effeltrich an die Gemeinde Effeltrich zu bezahlen.

 

 

Variante 2:

Will man eine Kostenaufteilung nach Nutzfläche vornehmen, müssten sich die Parteien über die Nutzfläche (zum Beispiel auch Nebenflächen wie WC oder Verkehrsflächen wie Flure) einig werden.

Bei einer Nutzungsverteilung (aus der Planung entnommen) von VG Effeltrich 68,73 % und Gemeinde Effeltrich 31,27 % ergibt sich eine Kostenverteilung

 

Gemeinde Effeltrich   496.882,27 € (= 31,27 % von 1.589.006,30 €)

VG Effeltrich               1.092.124,03 € (= 68,73 % von 1.589.006,30 €)

 

An den Gesamtkosten von 1.589.006,30 € hat somit unter Berücksichtigung der Anteile von Effeltrich bzw. von Poxdorf an der VG Effeltrich die Gemeinde Poxdorf einen Kostenanteil in Höhe von 399.570,64 € und die Gemeinde Effeltrich einen Kostenanteil in Höhe von 1.189.435,66 €.

 

Bewertet man auch bei dieser Variante die Kostenanteile der Umbaumaßnahme 2021 zusammen mit Maßnahme 1983 ergeben sich die prozentualen Kostenanteile:

Dieser prozentuale Kostenanteil würde dann auch dem späteren Eigentumsanteil entsprechen.

Gemeinde Effeltrich    37,89 %

VG Effeltrich               62,11 %                      

 

oder nach den beiden Gemeinden aufgeteilt

Gemeinde Effeltrich   77,22 %                       Gemeinde Poxdorf 22,78 %

 

Hier müsste das Eigentum im Grundbuch wie folgt geändert werden:

 

Gemeinde Effeltrich    37,89 %

VG Effeltrich               62,11 % oder

 

Gemeinde Effeltrich   77,22 %                      

Gemeinde Poxdorf 22,78 % (hier würde die Gemeinde Effeltrich am Rathaus Effeltrich allerdings Eigentum an die Gemeinde Poxdorf abgeben)

 

Variante 3:

 

Eine weitere Variante wäre, das Rathaus Effeltrich von der VG Effeltrich zurück zu erwerben um dann das Gebäude eigenständig zu sanieren und über einen langfristigen Mietvertrag (586 qm x 8,00 €/qm = 4.688,-- €/monatlich) an die VG Effeltrich zu vermieten.

 

 

Es können natürlich noch weitere Varianten vom Gemeinderat vorgeschlagen werden.

 

 

Der Beschluss vom 08.02.2021 des Gemeinderates der Gemeinde Effeltrich, das Rathaus zu sanieren, wurde an die Gemeinde Poxdorf weitergeben.

Der Gemeinderat Poxdorf behandelte den Beschluss der Gemeinde Effeltrich in seiner Sitzung am 22.02.2021.

 

Es wurde folgender Beschluss gefasst:

 

„Beschluss des Gemeinderates Poxdorf in seiner Sitzung am 22.02.2021:

Der Gemeinderat Poxdorf stimmt den Varianten 1 und 2 zu. Diese sind dem Gemeinderat Effeltrich zur Diskussion vorzulegen.

Variante 1:

Der im Grundbuch verbriefte Eigentumsschlüssel von 35 % VG Effeltrich und 65 % Gemeinde Effeltrich wird beibehalten. Die Kosten an dieser Maßnahme teilen sich wie folgt auf:

Gemeinde Effeltrich 1.032.854,10 €

VG Effeltrich 556.152,21 € darin Gemeinde Poxdorf 203.476,67 €

Variante 2:

Die Nutzungsverteilung (aus der Planung entnommen) von VG Effeltrich 68,73 % und Gemeinde Effeltrich 31,27 % wird verbindlich festgelegt. Daraus ergibt sich eine Kostenverteilung:

Gemeinde Effeltrich 496.882,27 €

VG Effeltrich 1.092.124,03 € darin Poxdorf 399.570,64 €

 

Die Kostenanteile der Umbaumaßnahme 2021 müssen zusammen mit der Maßnahme 1983 in Verhältnis gesetzt werden. Dann ergeben sich die prozentualen Kostenanteile:

Dieser prozentuale Kostenanteil würde dann auch dem späteren Eigentumsanteil entsprechen.

 

Gemeinde Effeltrich              37,89 %

VG Effeltrich                           62,11 %

oder nach den beiden Gemeinden aufgeteilt

 

Gemeinde Effeltrich 72,22 %

Gemeinde Poxdorf 22,78 %

 

Die Gemeinde Poxdorf bezahlt einen um ca. 196.000 € höheren Anteil.

 

Das Eigentum ist im Grundbuch, nach Abschluss der Maßnahme, wie folgt zu regeln:

Gemeinde Effeltrich 77,22 %

Gemeinde Poxdorf 22,78%

 

Die Verwaltungsgemeinschaft Effeltrich hat nach Eintragungsänderung kein Eigentum mehr an dem Rathaus in Effeltrich. Hierbei müssen die Einwohnerzahlen Stand Februar 2021 festgehalten werden.“

 

Zusammenfassung:

 

In der Variante 1 schlägt die Gemeinde Poxdorf vor es wie bisher zu belassen und die Kostenverteilung nach den bisherigen Eigentumsverhältnissen vorzunehmen.

In der Variante 2 willigt die Gemeinde Poxdorf aber nur ein, wenn 22,78 % Eigentum die Gemeinde Poxdorf erhält und die Verwaltungsgemeinschaft Effeltrich kein Eigentum mehr hat.

 

Beschluss:

Der Gemeinderat Effeltrich beschließt, die folgenden Varianten dem Gemeinderat Poxdorf vorzuschlagen.

 

Variante 1.1

Der Gemeinderat beschließt die Variante 1.1 vorzuschlagen. Hier soll ein ortsüblicher Mietzins festgelegt werden.

 

Anwesend:13              Ja: 9                            Nein: 4

 

Variante 3

Die Gemeinde Effeltrich erwirbt das Rathaus von der VG Effeltrich zurück. Anschließend soll das Verwaltungsgebäude entsprechend der Nutzung durch die Verwaltungsgemeinschaft an diese vermietet werden. Auch hier soll ein ortsüblicher Mietzins festgelegt werden.

 

Anwesend: 13             Ja: 4                            Nein: 9

 

Variante 4

Die Gemeinde veräußert das Rathaus Effeltrich an die Verwaltungsgemeinschaft Effeltrich.

 

Anwesend: 13             Ja: 4                            Nein: 9