Der Beschluss des Gemeinderates der Gemeinde Poxdorf in seiner Sitzung vom 22.02.2021 wurde dem Gemeinderat Effeltrich in seiner Sitzung am 08.03.2021 zur Entscheidung vorgelegt.

Der Beschluss des Gemeinderates Effeltrich wurde dem Gemeinderat Poxdorf samt Sachverhaltsdarstellung im Ratsinformationssystem zur Verfügung gestellt.

 

Die Variante 1, die die Gemeinde Poxdorf in ihrem Beschluss vom 22.02.2021 favorisiert hat, kann nicht durchgesetzt werden, da man die Diskussion über den Nutzungsanteil der VG Effeltrich am Gebäude nicht mehr wegbekommt.

 

Die Variante 2 wurde gar nicht im Gemeinderat Effeltrich zur Abstimmung gebracht, weil in Effeltrich die Tatsache, dass Poxdorf am Rathaus Effeltrich einen namentlichen Eigentumsanteil hat, undenkbar ist.

 

Der Gemeinderat Effeltrich hat aber daraufhin eine alternative Variante 1.1 als Untervariante zur Poxdorfer Variante 1 diskutiert und beschlossen.

 

 

Variante 1.1 (Untervariante zu Variante 1)

 

Beschluss: Der Gemeinderat Effeltrich beschließt die Variante 1.1 vorzuschlagen. Hier soll ein ortsüblicher Mietzins festgelegt werden.

 

Hinweise: Wendet man den im Grundbuch verbrieften Eigentumsschlüssel von 35 % VG Effeltrich und 65 % Gemeinde Effeltrich weiterhin an und behält man diesen auch bei, würden sich die Kosten an dieser Maßnahme wie folgt aufteilen:

 

·         Gemeinde Effeltrich 1.032.854,10 € (= 65 % von 1.589.006,30 €)

·         VG Effeltrich 556.152,21 € (= 35 % von 1.589.006,30 €)

 

An den Gesamtkosten von 1.589.006,30 € hat somit unter Berücksichtigung der Anteile von Effeltrich bzw. von Poxdorf an der VG Effeltrich die Gemeinde Poxdorf einen Kostenanteil in Höhe von 203.476,67 € und die Gemeinde Effeltrich einen Kostenanteil in Höhe von 1.385.529,64 €.

 

Die Anwendung des o.g. Eigentumsschlüssels spiegelt aber wie oben dargestellt nicht das tatsächliche Nutzungsverhältnis an den Flächen des Rathauses wieder, wonach zwischen der VG Effeltrich und der Gemeinde Effeltrich nach der Berechnung vom 19.02.2021 eine Nutzungsverteilung von 68,73 % und 31,27 % besteht.

Deshalb ist zum Ausgleich ein Mietvertrag zwischen der Gemeinde Effeltrich und der VG Effeltrich über 33,73 % der Nutzfläche des Rathauses zu schließen (= Differenz zwischen der tatsächlichen Nutzung durch die VG Effeltrich (68,73 %) und dem Eigentumsanteil der VG Effeltrich (35 %).

 

Mietvertragsbedingungen (853,24 x 33,73 %) x 8,00 €/m² = 287,79 qm x 8,00 €/qm (als Beispiel) = 2.296 €/monatlich.

 

Diese monatliche Miete würde für die Gemeinde Poxdorf eine umgerechnete jährliche Belastung in Höhe von ca. 10.100,-- € bedeuten.

 

Über die Höhe der Miete pro qm müsste Einigkeit erzielt werden. Mieten bei vergleichbaren Objekten in der Umgebung liegen zwischen 6 und 8 € pro qm, man könnte hier einen Mittelwert mit 7 € pro qm vorschlagen.

 

Die jährliche Belastung für die Gemeinde Poxdorf wäre in diesem Fall ca. 8.900 €.

 

Natürlich wäre die Miete an den Lebenshaltungskostenindex anpassen. Grundlage für die Berechnung der Indexmiete ist der vom Statistischen Bundesamt jährlich ermittelte Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland. Steigen die allgemeinen Lebenshaltungskosten, steigt also auch die Miete. Der Vermieter kann die Miete einmal im Jahr an die Preisentwicklung anpassen.

 

Finanzielle Stellungnahme der Verwaltung:

Was aber hier entgegenspricht ist die Finanzierung im Verwaltungshaushalt über Miete. Nach der Meinung der Verwaltung ist dies die denkbar schlechteste Lösung und hat enorme finanzielle Auswirkungen.

-          Senkung der Zuführung vom VWH zum VMH und damit Senkung der freien Finanzspanne um die jährliche Mietleistung.

Wenn durch eine Miete die Gemeinde steuerrechtliche Vorteile hätte (Umsatzsteuerrückvergütung usw.) wäre es noch nachvollziehbar, aber diese Vorteile bestehen bei der Gemeinde Poxdorf hier nicht.

Bei einer derzeitigen Zuführung ca. 70.000 würde der Miete 1/7 der Zuführung ausmachen.

-          Die Miete ist weg, es wird kein Eigentum geschaffen.

-          In der Zukunft besteht die Miete weiterhin, eine Amortisation gibt es nicht.

Nach wie vor favorisiert die Verwaltung die Variante 2.

 

Variante 2:

 

Bei einer Nutzungsverteilung (aus der Planung entnommen) von VG Effeltrich 68,73 % und Gemeinde Effeltrich 31,27 % ergibt sich eine Kostenverteilung:

 

·         Gemeinde Effeltrich 496.882,27 € (= 31,27 % von 1.589.006,30 €)

·         VG Effeltrich 1.092.124,03 € (= 68,73 % von 1.589.006,30 €)

 

An den Gesamtkosten von 1.589.006,30 € hat somit unter Berücksichtigung der Anteile von Effeltrich bzw. von Poxdorf an der VG Effeltrich die Gemeinde Poxdorf einen Kostenanteil in Höhe von 399.570,64 € und die Gemeinde Effeltrich einen Kostenanteil in Höhe von 1.189.435,66 €.

 

Die Gemeinde Poxdorf müsste einen Betrag in Höhe von 399.570,64 € übernehmen und diesen finanzieren.

 

Vorteile der Finanzierung:

-            Die Tilgung der Kredite wird im Vermögenshaushalt gebucht und senkt nicht die Zuführung vom Verwaltungs- zum Vermögenshaushalt. Natürlich muss die Tilgung erwirtschaftet werden.

-            Die Zinsen bei einem Betrag von 399.570,64 € sind derzeit bei kommunalen Bankdarlehen von weit unter 1 % und zu vernachlässigen (diese werden im VWH anfallen).

-            Die Gemeinde Poxdorf schafft Eigentum welche im Grundbuch festgehalten werden soll und zwar mit dem Stand der Einwohner zum Zeitpunkt der Abgabe der ca. 400.000,-- € an die VG Effeltrich.

D. h. im Grundbuch werden weiterhin die Gemeinde Effeltrich und die VG Effeltrich, jedoch mit den neuen Eigentumsverhältnissen, genannt und gleichzeitig wird über einen Zusatz die Verhältnisse der Einwohnerzahlen von Effeltrich und Poxdorf zum Stand des Investments innerhalb der VG definiert.

Eine eher konservative Finanzierung würde folgendes ergeben:

 

·         Betrag 400.000,-- € auf 30 Jahre mit der Restschuld von 0,-- € bei 1 % Zins.

·         Jährliche Belastung ca. 15.434,-- €.

 

Die Finanzierung wird aber beeinflusst durch die Vorgaben der Kommunalaufsicht hinsichtlich der Höhe der Tilgung.

Wichtig ist zu erwähnen, dass daran gedacht werden muss, dass mit der Investition von insgesamt 1.589.000,-- € keine Generalsanierung durchgeführt wird. Elektrische Leitungen, Wasser, Abwasser sowie Heizung werden aus dem Bestand übernommen. Gerade im Hinblick auf die Heizung kommen in den nächsten Jahren noch Kosten auf die Eigentümer zu.

Die Verwaltung schlägt dennoch vor, die Variante 2 zu favorisieren.

Um beide Varianten zahlenmäßig bewerten zu können, ist eine Vergleichsrechnung dem Ratsinformationssystem beigefügt. Hier sind die monatlichen Kosten der Variante 1.1 mit der Variante 2 auf Basis einer Finanzierung über 22 Jahre (= der Zeitpunkt, an dem die Mietzahlung den sich aus den Nutzungsverhältnis für Poxdorf ergeben Anteil gegenüber der Variante 1 übersteigt, ohne Preissteigerung) verglichen.

Beschluss:

Der Gemeinderat beschließt, die Variante 2 mit ca. 400.000,-- € zu favorisieren. Die Verwaltung wird beauftragt zu prüfen, zu welchen Konditionen der Betrag aufgenommen werden kann.

Die Eigentumsverhältnisse sind nach dem Stand  der Berechnung vom 19.02.2020.

VG Effeltrich 68,73 % 

Gemeinde Effeltrich 31,27 % im Grundbuch zu ändern.

Im Grundbuch ist auch der genaue Einwohnerstand der Gemeinden Effeltrich und Poxdorf für eine eventuelle spätere Vermögensauseinandersetzung zu hinterlegen. Der Einwohnerstand soll vom 31.12.2020  übernommen werden.

Die Änderungsnebenkosten sind von beiden Eigentümern zum obigen Stand zu tragen.